¿Por qué los bancos tienen tanto interés en vender pisos con okupas?

La venta de pisos con okupas se popularizó a partir del año 2014. En esas fechas, el mercado inmobiliario en España estaba en mínimos y era posible encontrar en el mercado libre viviendas a precios muy interesantes. Así, por ejemplo, un piso que actualmente en 2021 puede costar 100.000€, en aquella época se podía encontrar por 65.000€-70.000€.

Eran los peores momentos del inmobiliario español, las compraventas rozaban mínimos, los pisos seguían entrando a miles en los bancos y los costes derivados del mantenimiento de los mismos sumados a las provisiones que debían efectuar las entidades destrozaban los balances y obligaban a aflorar pérdidas millonarias a la banca.

Es el momento del desembarco en España de los fondos de inversión internacionales (popularmente conocidos como fondos buitre). Blackstone adquiría en 2014 las hipotecas de la extinta Catalunya Banc (6.400 millones de euros) y Lone Star adquiría una importante participación en la inmobiliaria de Kutxabank (Neinor) por poner dos ejemplos. A partir de ahí, la adquisición de enormes carteras de hipotecas y pisos por parte de los fondos internacionales fue algo que vimos con cierta asiduidad.

La llegada de estos fondos supone un revulsivo para el inmobiliario español y supone el pistoletazo de salida de la venta de viviendas con okupas. Los bancos eran más reacios a permitir la compra de pisos con okupas por temas reputacionales, pero los fondos de inversión los ponen en comercialización a inversores profesionales desde el minuto uno con fuertes descuentos.

Seguro que te sorprende que los bancos y fondos prefieran vender las viviendas con okupas a inversores con un fuerte descuento antes que intentar recuperarlas ellos mismos y venderlas por su precio de mercado. Este tema, el de la recuperación de viviendas con okupas a través de procedimientos extrajudiciales lo hemos analizado en este post.

En este post nos centraremos en otro de los motivos que provoca que bancos y fondos de inversión tengan tanto interés en librarse de este producto y no es otro que los enormes costes de mantenimiento que deben afrontar.

Costes de una vivienda ocupada.

Los costes de mantener una vivienda ocupada se dividen en 6 categorías:

• Costes habituales: son aquellos costes que tiene cualquier vivienda y que no cambian por el hecho de estar vacía, alquilada, ocupada…etc.: Nos referimos al IBI, la comunidad, la tasa de basuras, la tasa de reciclaje…
• Costes judiciales derivados de la ocupación: son aquellos en los que se debe incurrir para recuperar la vivienda por la vía judicial: abogado, procurador y tasas.
• Costes de seguridad: se producen por la necesidad de dotar a la vivienda de medidas de seguridad para que una vez recuperada no se vuelva a ocupar: cerradura de seguridad, puerta antivandálica/antiokupas, alarma, rejas, vigilantes de seguridad…
• CAPEX o mejoras en la vivienda: los okupas no suelen esmerarse mucho en el mantenimiento de la vivienda si saben que se van a marchar en breve. Suelen dejar la vivienda muy sucia y en ocasiones con desperfectos. Antes de comercializarlas se debe vaciar de mobiliario, limpiarla a fondo, pintarla y realizar algunas reparaciones para que tenga un mayor atractivo comercial.
• Coste económico y/o de oportunidad: una vivienda ocupada ilegalmente es una vivienda que no puede ser vendida y destinar ese dinero a una nueva inversión o que no puede ser alquilada y percibir un ingreso recurrente cada mes.
• Coste temporal: un procedimiento judicial tarda de media 24 meses en resolverse desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento judicial. No es descabellado pensar que estos plazos puedan aumentar derivados de los retrasos en los juzgados ocasionados por el coronavirus.

En la tabla siguiente se detalla una tabla a modo de ejemplo recogiendo todos estos diferentes costes para una vivienda de 70.000€. Los costes son aproximados y dependen de múltiples factores por lo que téngalos en cuenta simplemente a modo orientativo.

Este ejercicio, repito orientativo, nos da como resultado que al banco o fondo de inversión le da económicamente igual vendernos la casa por 50.910€ ahora que esperar al menos 24 meses para venderla vacía por 70.000€. Es decir, está dispuesto a aceptar de partida un descuento del 27%.

Todo ello sin tener en cuenta otra serie de variables como:

• Estabilidad del mercado: que el mercado inmobiliario se mantenga estable durante esos dos años necesarios para recuperar el activo para que el piso como mínimo valga esos 70.000€ que valdría ahora incluyendo lógicamente el aumento correspondiente derivado de la inflación.
• Comunidad de vecinos: reformas en el bloque de viviendas que deriven en la aprobación de derramas.
• Deterioro del activo: el riesgo/incertidumbre que los okupas decidan destrozar el inmueble como represalia con la consiguiente pérdida de valor.
• Cambios legislativos: obligatoriedad de hacer alquileres sociales a okupas ilegales, sanciones administrativas, impuestos a los grandes tenedores de viviendas, subidas de IBI’s…etc.
• Costes de transacción e impuestos. Afectan al comprador, al vendedor y a la red de comercializadores del banco (API’s).
  • API’s: el banco deberá abonar una comisión mayor al API si el valor de venta del activo es superior.
  • Impuestos y gastos de la parte compradora: el comprador se ahorra una parte importante en impuestos, tasas y gastos derivados de la compraventa: ITP, minuta del notario, gastos de inscripción en el registro de la propiedad…
  • Impuestos de la parte vendedora. El banco pagará menos Impuesto de Sociedades al haber liquidado el activo por 50.910€ en lugar de los 70.000€

Una vez analizado todo, no resulta descabellado que los bancos y fondos de inversión estén dispuestos a vender estos pisos con okupas con un descuento mínimo de un 25-30%. Estos descuentos suelen ser incluso superiores y situarse en torno al 50% por la otra serie de variables que hemos añadido, muchas de ellas de difícil valoración económica.

En general, dados los enormes volúmenes de activos que gestionan los bancos y fondos tiene también sentido vender un cierto número de viviendas con okupas. El reducir el número de pisos ocupados ilegalmente hace más fácil la gestión del conjunto puesto que sencillamente hay menos activos que gestionar en todas las áreas: contabilidad, legal, comercial…

La oportunidad de inversión

Esta voluntad por parte de los bancos y fondos de vender una parte de sus viviendas ocupadas es una excelente oportunidad para los inversores inmobiliarios. La micro gestión que se le puede dedicar a unas pocas viviendas, supone no incurrir en todos esos gastos de mantenimiento de las viviendas, ni en los costes judiciales ni tendremos que pagar el peaje de estar dos años sin poder vender la vivienda o sin poder percibir ingresos por ella si la decidimos alquilar.

Por todo ello, la compra de activos con okupas es una excelente oportunidad de inversión para aquellos que sepan valorarla correctamente. Es perfectamente factible llegar a un acuerdo con los okupas de un piso y obtener la posesión de la vivienda en un plazo muy razonable de tiempo. Lograr conocer cuáles son estas oportunidades de inversión y ser capaces de establecer una negociación ágil resulta crucial para poder comprar estos pisos con okupas a un buen precio.

En Audentia somos expertos en negociar la compraventa de pisos con okupas y otros activos bancarios así como en negociar con el okupa la entrega voluntaria de la posesión del activo. Si estás interesado en conocer más, contacta con nosotros y te resolveremos todas las dudas que tengas.